L’audit énergétique en copropriété face au bâti patrimonial

Méthodologie, dérogations, pièges pour les immeubles anciens et protégés

1. Le rendez-vous manqué de l’audit copro

Depuis la loi Climat et Résilience d’août 2021, la copropriété française est entrée dans une logique d’obligation énergétique sans précédent. Diagnostic de performance énergétique collectif, projet de plan pluriannuel de travaux, audit énergétique réglementaire en cas de vente d’un lot classé F ou G : tous les immeubles d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 sont aujourd’hui concernés par au moins une de ces obligations[1]. L’échéancier, déroulé depuis 2024, atteint son terme : depuis le 1^er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille[2].

Cette extension massive du diagnostic réglementaire avait un objectif clair : embarquer le parc résidentiel collectif français dans la trajectoire de décarbonation 2050. Mais elle a été conçue, pour l’essentiel, sur un modèle implicite : celui du grand ensemble des années 1960-1980, ou celui de l’immeuble pavillonnaire d’après-guerre. Les méthodes de calcul, les scénarios de travaux types, les barrières de performance attendues correspondent à ces typologies. Pour le bâti ancien — immeubles haussmanniens, immeubles de rapport, copropriétés constituées dans d’anciennes bâtisses XIXe ou Belle Époque — le dispositif réglementaire produit des effets que le législateur n’avait pas anticipés.

Le constat est aujourd’hui documenté. Les copropriétés construites avant 1948, et plus encore celles situées aux abords de monuments historiques ou en site patrimonial remarquable, se retrouvent classées massivement en étiquettes F et G, et soumises à des injonctions de travaux que la réglementation patrimoniale interdit par ailleurs. L’auditeur énergétique, le syndic et le conseil syndical héritent d’une contradiction structurelle qu’ils doivent résoudre dossier par dossier.

Cet article propose un cadre méthodologique pour cette navigation : ce que la réglementation impose, ce qu’elle permet d’écarter, et où se situent les pièges les plus fréquents.

2. Le cadre réglementaire applicable aux copropriétés

Quatre dispositifs réglementaires se superposent et doivent être distingués. Le DPE collectif, codifié à l’article L126-31 du CCH, est un diagnostic de l’ensemble du bâtiment réalisé par un diagnostiqueur certifié, valable dix ans. Il s’applique désormais à toutes les copropriétés dont le permis de construire est antérieur à 2013, selon un calendrier achevé en 2026. Il sert de socle aux trois autres dispositifs.

Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), introduit par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans. Il porte sur dix ans, identifie les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à l’amélioration de sa performance énergétique, hiérarchise et chiffre ces travaux[3]. Le PPPT n’oblige pas à réaliser les travaux, mais oblige à les connaître. Une fois adopté par l’assemblée générale, le PPT devient le cadre opérationnel de la copropriété.

L’audit énergétique réglementaire, distinct du DPE, est exigible à la vente d’un lot d’habitation classé F ou G depuis avril 2023, et de classe E depuis janvier 2025. Il s’impose au vendeur, comprend deux scénarios de travaux dont au moins un permettant d’atteindre la classe B, et engage la responsabilité de l’auditeur sur la conformité et la cohérence du document. Enfin, MaPrimeRénov’ Copropriété et son pendant MaPrimeRénov’ Petite copropriété — destinée aux ensembles de vingt logements maximum — définissent un audit préalable subventionné, suivi d’un parcours travaux conditionné à un gain de performance minimal[4].

Cette architecture réglementaire repose sur une logique apparemment lisible : on diagnostique, on planifie, on réalise. La réalité du bâti patrimonial fait éclater cette logique dès la première étape.

3. La méthodologie standard et ses angles morts sur le bâti ancien

La méthode 3CL, mode de calcul exclusif depuis le 1^er juillet 2021, fonctionne par modélisation conventionnelle. Elle ne mesure rien : elle calcule une consommation théorique à partir des caractéristiques déclarées du bâtiment — surface, orientation, parois, vitrages, systèmes — et de scénarios d’usage standardisés[5]. Sa logique est celle de la comparabilité : deux logements similaires doivent obtenir une note similaire, indépendamment du comportement de leurs occupants. Cette logique a sa cohérence sur le bâti standardisé. Elle déraille sur le bâti ancien.

Des hypothèses inadaptées aux matériaux traditionnels

Le premier angle mort est matériel. La méthode 3CL traite par défaut les parois dont l’état d’isolation n’est pas connu : pour un bâtiment antérieur à 1975, la paroi est considérée non isolée. Cette convention pénalise lourdement les murs anciens épais — pierre de taille, moellon, pisé, pan-de-bois hourdi torchis, brique pleine — dont l’inertie thermique réelle et les performances hygrothermiques ne sont pas reconnues comme équivalentes à une isolation contemporaine. Un mur en pierre de 60 cm d’épaisseur, qui assure dans la pratique un confort d’été supérieur à une construction RT2012, sera traduit dans le DPE comme une paroi déperditive non isolée.

Le deuxième angle mort concerne le comportement hygrothermique. Les matériaux traditionnels — pierre calcaire, terre crue, chaux, bois — sont des matériaux capillaires : ils régulent l’humidité par absorption et restitution lentes. Ce mécanisme, parfois appelé « effet tampon hygroscopique », améliore le confort ressenti à température équivalente et réduit les besoins réels de chauffage. La méthode 3CL ignore entièrement ce phénomène : elle raisonne en transmission thermique stationnaire et n’intègre ni la migration de vapeur, ni le couplage entre humidité et conductivité apparente des matériaux. Sur un mur en pisé sec, la conductivité réelle peut être inférieure de 30 % à la valeur tabulée par défaut dans le logiciel.

Le troisième angle mort tient à la prise en compte forfaitaire de l’inertie et au traitement des configurations architecturales spécifiques. La méthode 3CL intègre une réduction d’environ 10 % de la période de chauffe pour les bâtiments à forte inertie, mais cette correction ne suffit pas à rétablir l’équilibre. Les ponts thermiques spécifiques des planchers mixtes bois-maçonnerie, les espaces tampons solarisés typiques des cours intérieures haussmanniennes, l’effet thermique des façades à forte composition décorative sont mal modélisés. Les volumes intermittents — chambres de bonne mansardées, escaliers de service, paliers semi-ouverts — sont traduits comme des espaces chauffés en continu, alors qu’ils fonctionnent en réalité comme des zones tampon.

Le résultat est connu : les logements construits avant 1948 sont surreprésentés parmi les classes F et G, même lorsque leur consommation réelle reste raisonnable[6].

Sur le terrain, l’écart entre étiquette et réalité se vérifie régulièrement. Plusieurs campagnes de mesure menées par des bureaux d’études spécialisés sur des immeubles anciens ont montré que des bâtiments classés F ou G par le DPE consommaient en pratique au niveau d’un D, voire d’un C, grâce à leur inertie, à la qualité de leurs menuiseries d’origine et à des usages mesurés. Pour la copropriété, ce décalage n’est pas une curiosité technique : il conditionne des décisions de travaux coûteuses, des arbitrages d’assemblée générale et la valeur des lots. Un auditeur qui ne signale pas l’écart fait porter aux copropriétaires un risque financier disproportionné — et fragilise sa propre responsabilité contractuelle.

Faire entendre la spécificité du bâti ancien : le plaidoyer des professionnels

Les limites décrites ci-dessus ne sont pas un secret professionnel. Depuis 2021, plusieurs associations et corps de métier portent un plaidoyer convergent pour faire reconnaitre la spécificité du bâti ancien dans la réglementation énergétique.

Maisons Paysannes de France, l’Association nationale des architectes des bâtiments de France (ANABF), l’Association des architectes du patrimoine, Sites et Cités remarquables de France, la Demeure Historique, Patrimoine Environnement et Vieilles Maisons Françaises constituent le cœur du réseau.

En juin 2023, sept associations fédérées sous le label « G7 Patrimoine », rejointes par l’ANABF et les Architectes du patrimoine, ont publié un communiqué commun réclamant un moratoire immédiat du DPE sur le bâti ancien et formulant seize préconisations aux pouvoirs publics[7].

Le plaidoyer porte trois revendications structurantes.

La première est la création d’un DPE spécifique au bâti d’avant 1948, distinct du DPE standard, fondé sur des coefficients propres aux matériaux traditionnels et intégrant l’inertie, l’hygrométrie et les usages réels.

La deuxième est la régulation des professions de diagnostiqueur et de thermicien intervenant sur le bâti ancien, avec une formation qualifiante obligatoire et un tiers au moins des conseillers France Rénov’ dédié à ce parc.

La troisième est la réaffectation d’une part des aides publiques vers des solutions réellement adaptées — enduits chaux-chanvre, isolants biosourcés, restauration de menuiseries anciennes — plutôt que vers des bouquets standards souvent destructeurs.

Ce plaidoyer commence à produire des effets institutionnels. La proposition de loi sénatoriale de mars 2025 visant à adapter les enjeux de la rénovation énergétique au bâti ancien a repris une partie des recommandations du G7 Patrimoine — reconnaissance des techniques traditionnelles, aménagement de l’interdiction de location des passoires thermiques en bâti ancien, soutien renforcé à la formation[8].

Le guide Cerema publié le même mois est lui aussi une réponse partielle à la pression collective. Sur le terrain, certains conseils régionaux des architectes (CROA), unions départementales des CAUE et réseaux de villes d’art et d’histoire relaient localement le même discours auprès des syndicats de copropriété, des notaires et des services instructeurs.

Pour le maître d’œuvre qui intervient sur une copropriété ancienne, ce contexte est un atout. Citer explicitement les positions de l’ANABF, les conclusions du G7 Patrimoine ou les apports du guide Cerema mars 2025 dans le rapport d’audit n’est pas un exercice militant : c’est une manière d’étayer techniquement les préconisations dérogatoires, de prévenir les contestations en assemblée générale, et de donner au conseil syndical les arguments dont il a besoin pour assumer ses choix face aux acquéreurs potentiels ou à la pression d’étiquette. Concrètement, cela suppose trois réflexes : produire un volet « lecture architecturale du bâti » documenté photographiquement, joindre une note de synthèse sur les ressources doctrinales mobilisées (Cerema, CREBA, ATHEBA), et confronter systématiquement les sorties 3CL aux factures collectives pour objectiver l’écart.

Le guide Cerema de mars 2025 : un début de reconnaissance

Le ministère du Logement a publié le 20 mars 2025 un guide réalisé par le Cerema spécifiquement dédié aux diagnostics des bâtiments issus des techniques traditionnelles ou patrimoniaux[9].

Le texte reste prudent : la méthode de calcul du DPE n’est pas modifiée, mais les paramètres d’entrée peuvent différer. Surtout, le guide alerte les auditeurs sur le risque de préconisations destructrices — isolation intérieure synthétique posée sur un mur en pisé, par exemple — et appelle à une lecture qualifiée de l’existant.

La conséquence pratique est claire : pour un audit sérieux en copropriété ancienne, il faut compléter la méthode 3CL d’une analyse architecturale et hygrothermique du bâti, mobiliser les ressources du réseau CREBA et les guides ATHEBA produits par Maisons Paysannes de France et le ministère de la Culture, et confronter les sorties du logiciel à la réalité des factures. Cette démarche dépasse l’audit réglementaire au sens strict, mais elle conditionne la valeur des scénarios de travaux qui en découlent.

Méthode 3CL contre méthode réelle : un débat utile

Avant 2021, deux méthodes coexistaient en France : la méthode 3CL fondée sur les caractéristiques du bâtiment, et la méthode dite « sur factures », qui s’appuyait sur les consommations réelles des trois dernières années.

La réforme du 1^er juillet 2021 a unifié la méthodologie autour de la 3CL pour rendre les diagnostics comparables et opposables.

Sur le bâti standard, ce choix est justifié : il neutralise les effets de comportement de l’occupant.

Sur le bâti ancien, il pose problème, car les consommations réelles divergent souvent fortement des consommations calculées.

Les travaux du bureau TRIBU, fréquemment cités dans la littérature professionnelle, ont montré que sur un appartement haussmannien et une maison familiale en Bretagne, l’écart entre 3CL et factures restait inférieur à 15 %.

La méthode n’est donc pas globalement fausse. Mais elle peut produire localement des erreurs majeures : un bâtiment classé G théoriquement peut consommer en réalité comme un D moderne, grâce à son inertie et à ses usages.

Pour un audit en copropriété ancienne, la confrontation systématique entre 3CL et factures collectives chauffage — disponibles auprès du syndic — doit faire partie du diagnostic. Lorsque l’écart dépasse 20 %, le rapport doit l’expliciter et orienter les scénarios en conséquence.

4. Le gradient de contraintes patrimoniales

Toutes les copropriétés anciennes ne relèvent pas du même régime patrimonial. Il faut distinguer six niveaux de protection, qui déclenchent chacun des obligations et des dérogations spécifiques. Cette typologie conditionne l’ensemble du raisonnement audit.

Le bâti ancien non protégé — antérieur à 1948 mais ni classé, ni inscrit, ni situé dans un périmètre protégé — relève du droit commun. Aucune autorisation patrimoniale n’est requise pour les travaux, mais la sensibilité hygrothermique des matériaux traditionnels reste un impératif technique. C’est le cas le plus fréquent et le plus mal traité par les audits : la liberté réglementaire conduit souvent à des préconisations destructrices.

Le bâti situé aux abords d’un monument historique constitue le deuxième niveau. Tous les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble situé dans un périmètre délimité des abords (PDA), ou à défaut dans le champ de visibilité d’un monument et à moins de 500 mètres de celui-ci, sont soumis à autorisation préalable nécessitant l’accord de l’architecte des bâtiments de France[10].

Le champ couvert est très large : ravalement, remplacement de menuiseries, isolation par l’extérieur, modification des toitures, des descentes, des garde-corps. Dans les centres historiques de Paris, Chambéry ou Annecy, une grande partie du parc collectif relève de ce régime sans que les copropriétaires en aient toujours conscience.

Le troisième niveau est celui du site patrimonial remarquable (SPR), catégorie créée par la loi LCAP de 2016 qui a fusionné les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP. Le SPR est doté d’un document de gestion — plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) — qui définit des prescriptions opposables. Toute intervention sur l’extérieur et, en SPR avec PSMV, parfois sur l’intérieur d’un immeuble est soumise à autorisation et avis ABF.

Les quatrième et cinquième niveaux concernent les immeubles eux-mêmes protégés : inscription au titre des monuments historiques (protection partielle, soumise à déclaration de travaux à la DRAC), puis classement (protection intégrale, autorisation préalable des travaux par l’autorité administrative)[11].

Un immeuble classé ou inscrit en copropriété — cas fréquent dans les centres-villes anciens — transforme l’audit énergétique en exercice contraint. Le sixième niveau, le site inscrit ou classé au titre du code de l’environnement, ajoute une couche éventuelle d’autorisation.

Identifier le niveau exact de protection d’une copropriété est la première tâche technique d’un audit sérieux. Elle suppose la consultation de l’atlas des patrimoines, du PLU et du SPR éventuel, et un échange préalable avec l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine (UDAP). Cette étape est trop souvent escamotée.

Pour ces cas spécifiques, il est fortement recommandé de se faire accompagné par un architecte spécilisé en patrimoine.

5. Les dérogations applicables au patrimoine

La réglementation énergétique prévoit, depuis l’origine, un système de dérogations destiné à articuler exigences thermiques et protection du patrimoine. Ce système est méconnu, peu mobilisé, et mérite d’être cartographié précisément.

Les dérogations à l’obligation d’isolation lors de travaux

L’article R172-4 du Code de la construction et de l’habitation, hérité du décret de 2017, impose un niveau de performance thermique aux parois opaques chaque fois qu’elles sont touchées par des travaux importants — ravalement avec reprise de l’enduit sur plus de 50 % de la façade, réfection de toiture, aménagement de combles. L’obligation d’isolation — dite obligation d’embarquement — connaît plusieurs cas de dérogation.

L’arrêté du 22 mars 2017 dispense les travaux dont le coût d’isolation serait disproportionné au regard de l’économie d’énergie attendue (retour sur investissement supérieur à dix ans), ceux qui présenteraient un risque de pathologie du bâti, et ceux qui entraîneraient une modification importante de l’aspect du bâtiment en contradiction avec une prescription urbanistique ou patrimoniale.

Pour le bâti patrimonial, c’est cette troisième clé qui est décisive. Une copropriété en abords MH peut refuser l’isolation par l’extérieur dès lors que l’ABF aurait émis un avis défavorable ou que le règlement du SPR l’interdit. Le dossier technique doit alors documenter explicitement ce blocage : copie du règlement, courrier ABF, ou référence à l’avis pris en périmètre comparable. Cette pièce justifie la non-réalisation de la préconisation, sans dispenser de chercher des alternatives — isolation intérieure, enduit isolant minéral, isolation des combles, ventilation, systèmes.

Les immeubles classés et inscrits monuments historiques

Pour les immeubles classés au titre des monuments historiques, l’article L621-9 du Code du patrimoine pose un principe absolu : aucune intervention de quelque nature ne peut être engagée sans autorisation préalable de l’autorité administrative, donnée après avis de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture. Cette autorisation prime sur toute autre réglementation, y compris thermique. Une copropriété partiellement classée — façade et toiture, par exemple — ne peut donc se voir imposer une isolation par l’extérieur de ses façades protégées, ni un remplacement des menuiseries d’origine si elles font partie du périmètre de protection.

Pour les immeubles inscrits (L621-27 du Code du patrimoine), une simple déclaration préalable à la DRAC suffit pour les travaux extérieurs, mais le service peut s’y opposer dans un délai de quatre mois.

L’articulation entre audit énergétique et protection MH est explicitée par le ministère de la Culture dans plusieurs publications : l’audit doit produire des scénarios compatibles avec la protection, ce qui implique souvent d’écarter d’emblée certaines familles de travaux et d’en explorer d’autres — chaufferie biomasse, réseau de chaleur, ventilation hygroréglable, gestion technique du bâtiment[12].

Les exemptions du décret tertiaire

Pour les copropriétés comportant des lots tertiaires de plus de 1 000 m² — cabinets, bureaux, hôtels en bail commercial — le décret tertiaire impose une réduction de la consommation énergétique de 40 % en 2030, 50 % en 2040, 60 % en 2050. Plusieurs cas d’exemption bénéficient directement au patrimoine : les bâtiments à usage de culte, les constructions à titre précaire, et surtout la clé dite « pathologie ou modification importante » qui permet de moduler les objectifs lorsque les travaux nécessaires entraîneraient des modifications en contradiction avec les prescriptions des monuments historiques classés ou inscrits, des sites patrimoniaux remarquables ou des abords de MH[13]. La modulation suppose un dossier technique déposé sur la plateforme OPERAT et instruit par l’ADEME.

Les aménagements de MaPrimeRénov’ pour le bâti ancien

Le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété exige normalement un gain de performance énergétique de 35 % après travaux pour ouvrir droit aux subventions principales. Pour le bâti ancien, ce seuil est souvent inatteignable sans destruction patrimoniale. L’Anah a lancé en 2024 une expérimentation MaPrimeRénov’ Petite copropriété, réservée aux ensembles de vingt logements maximum, qui abaisse le seuil à 15 % de gain à condition de justifier les raisons techniques ou patrimoniales du plafond[14]. Ce dispositif, encore peu mobilisé, est particulièrement adapté aux petites copropriétés des centres historiques savoyards par exemple.

La procédure : qui demande, à qui, dans quels délais

La demande de dérogation ou d’autorisation patrimoniale relève du syndic, représentant du syndicat des copropriétaires, sur délibération de l’assemblée générale. L’autorité compétente dépend du régime : commune au titre du PLU et du SPR, ABF au titre des abords et des SPR, DRAC pour les MH inscrits, préfet de région pour les MH classés, ADEME via OPERAT pour le décret tertiaire. Les délais varient de un mois (déclaration préalable en abords) à six mois (travaux sur MH classé, avec instruction CRPA).

L’architecte missionné par la copropriété joue ici un rôle décisif : il constitue le dossier technique, articule les avis, et accompagne la copropriété dans la chaîne d’autorisation.

Tableau récapitulatif des principales dérogations

Ce tableau ne dispense pas d’une qualification au cas par cas. Plusieurs régimes peuvent se cumuler sur un même immeuble — par exemple un immeuble inscrit en SPR avec lots tertiaires —, et la chaîne des autorisations doit alors être articulée. Il fournit un cadre de premier diagnostic, utile au moment de la commande de l’audit pour calibrer le périmètre des scénarios et les pièces à produire.

6. Les pièges techniques et juridiques récurrents

L’isolation par l’extérieur préconisée à tort

Le piège le plus fréquent est aussi le plus visible. L’ITE figure dans la quasi-totalité des scénarios standards d’audit, parce qu’elle constitue le geste thermique le plus puissant sur le poste façade. Pour une copropriété en abords MH ou en SPR, cette préconisation est réglementairement irréalisable : l’ABF la refusera. L’auditeur qui inscrit l’ITE dans son scénario sans avoir consulté le régime patrimonial expose la copropriété à deux risques : engager des frais d’étude inutiles, et perdre du temps sur le calendrier réglementaire. Le remède est méthodologique : vérifier le régime patrimonial avant de construire les scénarios, et substituer à l’ITE des solutions adaptées — enduit isolant chaux-chanvre ou à base d’aérogel pour les murs visibles, ITI pour les murs aveugles, isolation des combles et planchers bas.

Les fenêtres patrimoniales remplacées sans autorisation

Deuxième piège classique : le remplacement des menuiseries d’origine. La méthode 3CL valorise fortement le passage du simple vitrage à un double ou triple vitrage performant. Mais le remplacement de fenêtres en bois à petits bois, de croisillons, de garde-corps de menuiserie ou de volets caractéristiques est soumis à autorisation en abords MH, SPR, MH inscrit et classé. Les copropriétés qui engagent ces travaux sur le seul fondement d’un audit, sans déclaration préalable ni autorisation, s’exposent à des recours administratifs et pénalement à des sanctions au titre du code du patrimoine. Le bon réflexe est d’explorer en parallèle les alternatives techniques : double fenêtre intérieure, survitrage rapporté, restauration et calfeutrement des menuiseries existantes, qui restituent une part importante de la performance attendue sans dommage patrimonial.

La ventilation absente ou inadaptée

Troisième piège, plus discret mais souvent grave. Le bâti ancien fonctionne sur un équilibre hygrothermique particulier : les murs respirent, les enduits chaux laissent passer la vapeur d’eau, les espaces tampons (couloirs, escaliers, caves) participent à la régulation. L’introduction d’isolants synthétiques étanches, de menuiseries fermées et d’enduits ciment sans dispositif de ventilation provoque des condensations, des moisissures, des désordres structurels sur les bois noyés dans la maçonnerie. Un audit qui n’aborde pas la ventilation et les transferts d’humidité est, sur le bâti ancien, un audit incomplet et potentiellement dangereux.

Les scénarios « BBC rénovation » irréalistes

L’audit réglementaire vente un scénario atteignant la classe B. Sur le bâti patrimonial, ce niveau implique en pratique une isolation complexe par l’extérieur, le remplacement intégral des menuiseries, une VMC double flux, une pompe à chaleur. La somme des autorisations patrimoniales nécessaires rend ce scénario souvent fictif. L’auditeur qui le formule sans précaution méthodologique met le vendeur en difficulté et expose la copropriété à des engagements de travaux qui ne pourront pas être tenus. La bonne pratique consiste à expliciter les contraintes patrimoniales dans le rapport, à décrire les dérogations applicables, et à proposer le meilleur scénario réaliste même s’il n’atteint pas la classe cible.

La pompe à chaleur mal dimensionnée sur réseau ancien

Quatrième piège, plus récent : les scénarios systématiques de remplacement de la chaufferie collective gaz par une pompe à chaleur. Sur le bâti ancien, le réseau de distribution est souvent dimensionné pour des températures de départ élevées — 70 à 80 °C — incompatibles avec les PAC standards qui fonctionnent en régime basse température. L’audit qui préconise la PAC sans avoir audité le réseau (émetteurs, diamètres, isolation des canalisations) propose un scénario non opérationnel. Soit la PAC sera surdimensionnée et coûteuse, soit elle fonctionnera en régime dégradé avec d’appoint électrique massif et un COP réel décevant. Le bon réflexe est de coupler l’étude PAC à un calcul de pertes d’émetteurs et, si besoin, de prévoir un changement progressif des radiateurs anciens en parallèle.

La responsabilité de l’auditeur et de l’architecte-expert

La responsabilité de l’auditeur est engagée sur la cohérence du rapport et la réalisme de ses préconisations. Plusieurs jurisprudences récentes ont retenu la responsabilité d’auditeurs ayant préconisé des travaux contraires à la réglementation patrimoniale ou ayant ignoré le risque de pathologie du bâti ancien. L’architecte-expert qui accompagne la copropriété, lui, engage sa responsabilité contractuelle et professionnelle sur la cohérence du diagnostic, la qualité des scénarios et l’articulation des autorisations. Sa présence aux côtés du diagnostiqueur n’est pas optionnelle sur le bâti patrimonial : elle conditionne la valeur juridique et opérationnelle de l’audit.

7. Conclusion — Vers un audit patrimonial articulé

L’audit énergétique en copropriété, tel qu’il est aujourd’hui pratiqué sur le bâti ancien, souffre d’un défaut d’articulation entre la réglementation thermique et la réglementation patrimoniale. Cette absence d’articulation n’est pas le fait du législateur, qui a prévu des dérogations dans la plupart des dispositifs. Elle résulte d’une pratique : les auditeurs n’ont pas, en grande majorité, la culture patrimoniale nécessaire pour identifier le régime applicable et construire des scénarios compatibles ; les architectes n’interviennent qu’en aval, lorsque les choix structurants ont déjà été inscrits dans le rapport.

Le remède tient à trois mouvements simples.

Premier mouvement : faire entrer la qualification patrimoniale dans les premières étapes de l’audit, avant la modélisation 3CL. Cela suppose une cartographie systématique du régime applicable (atlas des patrimoines, PLU, SPR, abords) et un échange préalable avec l’UDAP.

Deuxième mouvement : associer un architecte formé au bâti ancien à chaque audit de copropriété antérieure à 1948, non comme expert ponctuel mais comme cosignataire du diagnostic.

Troisième mouvement : mobiliser sans hésiter les dérogations existantes, et les documenter pièce par pièce dans le rapport, plutôt que de produire des scénarios irréalistes qui mettent la copropriété en porte-à-faux.

Les copropriétés anciennes de Paris, Chambéry, Annecy, Aix-les-Bains — entrent toutes dans le calendrier réglementaire entre 2024 et 2026. Toutes vont devoir produire un DPE collectif, un PPPT, et pour beaucoup d’entre elles un audit énergétique en cas de vente. Le besoin d’expertise croisée — thermique et patrimoniale — est primordial. L’enjeu n’est pas seulement professionnel : il est patrimonial. Les années à venir décideront si les rues anciennes des villes traversent la transition énergétique en conservant leur lisibilité architecturale, ou si elles entrent dans une nouvelle phase d’effacement — plus discrète que les démolitions du XXe siècle, mais tout aussi destructrice.

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[1]Article L126-31 du Code de la construction et de l’habitation, Légifrance.

[2]Service-public.fr, Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif), mise à jour 2026.

[3]Service-public.fr, Plan pluriannuel de travaux (PPT) en copropriété.

[4]Anah, MaPrimeRénov’ Copropriété et Petite copropriété, ANIL.

[5]Arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au DPE, méthode 3CL-DPE 2021.

[6]ANABF, La rénovation énergétique du bâti ancien : plaidoyer pour l’audit global.

[7]Banque des Territoires, Rénovation énergétique du bâti patrimonial : l’inadaptation du DPE fait consensus, juin 2023 — communiqué du G7 Patrimoine.

[8]Sénat, Rapport sur la proposition de loi visant à adapter les enjeux de la rénovation énergétique au bâti ancien, mars 2025.

[9]Cerema, Guide DPE des bâtiments à caractère patrimonial ou issus de techniques traditionnelles, mars 2025.

[10]Ministère de la Culture, Réaliser des travaux en abords d’un monument historique.

[11]Article L621-9 du Code du patrimoine, travaux sur immeubles classés MH.

[12]Ministère de la Culture, Économies d’énergie dans les bâtiments d’intérêt patrimonial à usage tertiaire, 2022.

[13]Service-public.fr, Réduction de la consommation d’énergie : exemptions et dérogations.

[14]Connaissance des énergies, Rénovation énergétique : le défi des petites copropriétés construites avant 1940, octobre 2024.