Annecy, vieille ville et bords du Thiou

L’audit énergétique en centres anciens protégés — mode d’emploi pour les copropriétés en site patrimonial remarquable

Annecy, une vieille ville habitée sous contrainte patrimoniale

Il suffit de descendre la rue Sainte-Claire, de longer les arcades vers le Palais de l’Isle, ou de remonter la rue Perrière au pied du château pour comprendre ce que cette ville doit à son bâti : une vieille ville dense, étroite, tissée d’immeubles hauts, souvent médiévaux ou Renaissance, mangés d’humidité au niveau des soubassements et couronnés de toitures à forte pente en ardoise ou en tuile écaille. Sur les bords du Thiou, le tissu se prolonge par des immeubles XVIII^e et XIX^e siècle, plus réguliers, adossés au canal, dont les rez-de-chaussée abritent commerces et restaurants pendant que les étages accueillent des logements souvent divisés en copropriétés modestes de cinq à vingt lots.

Ce paysage urbain n’est pas seulement une carte postale : c’est un ensemble juridiquement protégé. Le secteur sauvegardé d’Annecy, créé sous le régime de la loi Malraux, transformé en site patrimonial remarquable par la loi LCAP du 7 juillet 2016[1], couvre l’essentiel de la vieille ville et des bords du Thiou. Toute intervention sur le bâti - ravalement, changement de menuiseries, modification de toiture, pose d’équipement en façade - est soumise à autorisation d’urbanisme avec avis conforme de l’architecte des Bâtiments de France.

Depuis le 1^er janvier 2026, ces mêmes copropriétés sont pourtant soumises au DPE collectif et, pour beaucoup, au projet de plan pluriannuel de travaux et à l’audit énergétique réglementaire à la vente. Deux régimes se rencontrent sans avoir été pensés ensemble : celui de la protection patrimoniale, ancien, précis, exigeant, et celui de la performance énergétique, récent, chiffré, uniforme. Cet article propose un cadre méthodologique pour cette rencontre. Il s’adresse aux syndics, aux conseils syndicaux et aux confrères qui accompagnent des copropriétés annéciennes en SPR, et il annonce un second article, à venir, qui traitera plus spécifiquement des contraintes ABF et des solutions techniques compatibles.

Le périmètre patrimonial d’Annecy - ce qui s’applique réellement

Le premier travail, avant tout audit, consiste à savoir précisément dans quel régime patrimonial se trouve la copropriété. À Annecy, plusieurs zonages se superposent et il faut les distinguer.

Le site patrimonial remarquable d’Annecy est né de la transformation automatique, par la loi LCAP, de l’ancienne aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), elle-même successeur du secteur sauvegardé Malraux. Le règlement AVAP publié par la Ville reste, à ce jour, le document opérationnel de référence pour toute intervention sur le bâti dans la vieille ville et les bords du Thiou[2]. Il définit les typologies architecturales à préserver, les matériaux et couleurs admis, les proportions de menuiseries autorisées, les modes de couverture, et les éléments de décor à conserver. Un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) refondu peut se substituer à ce document - il faut vérifier son état à la date de l’audit auprès de la Ville et de l’Unité départementale de l’architecture et du patrimoine (UDAP) de la Haute-Savoie.

Se superposent au SPR les servitudes propres aux abords de monuments historiques. Le château d’Annecy, le Palais de l’Isle, l’église Saint-Maurice, la cathédrale Saint-Pierre, l’église Saint-François-de-Sales : chacun de ces édifices génère un périmètre de protection dont les effets se cumulent avec ceux du SPR à l’intérieur du périmètre, et perdurent en dehors selon les règles du Code du patrimoine. Une copropriété peut donc être simultanément en SPR, aux abords d’un monument historique, et parfois - pour ses parties d’immeuble inscrites - protégée à titre individuel. Ce triple régime n’est pas rare sur Annecy.

Concrètement, cela signifie qu’en site patrimonial remarquable, tous les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur du bâti - et parfois certains éléments intérieurs identifiés au règlement - sont soumis à déclaration préalable ou permis de construire, avec avis conforme de l’ABF[3]. Un avis défavorable de l’ABF lie la décision du maire. Cela concerne le ravalement, le changement de teinte, le remplacement de menuiseries, les modifications de toiture, la pose d’édicules techniques en couverture, l’isolation par l’extérieur, les enseignes, et jusqu’à certains dispositifs de ventilation ou de climatisation visibles depuis l’espace public.

Le bâti ancien annécien - typologies et comportement thermique réel

Comprendre pourquoi l’audit énergétique de droit commun est mal calibré pour ces immeubles suppose de rappeler brièvement leur nature constructive.

La vieille ville d’Annecy, comprise entre le château et le lac, comprend un noyau d’immeubles édifiés entre le XV^e et le XVIII^e siècle, aux murs porteurs épais - souvent 60 à 90 cm - en moellons de calcaire urgonien et molasse locale, hourdés à la chaux, enduits au mortier de chaux et sable de rivière. Les planchers sont en bois massif sur solives, parfois refaits en dalle béton lors de transformations XX^e siècle. Les toitures descendent bas, à forte pente, couvertes historiquement en tuile écaille ou en ardoise du massif des Bornes. Les combles sont fréquemment aménagés, ce qui ajoute une contrainte d’isolation en toiture particulièrement délicate à traiter.

Autour du Thiou, on trouve un tissu XVIII^e et surtout XIX^e siècle, plus régulier, avec des immeubles à trois ou quatre étages carrés, façades enduites ou parementées, croisées à petits carreaux en bois, garde-corps en fer forgé. Les rez-de-chaussée, souvent voûtés, présentent des désordres d’humidité liés à la proximité de la nappe et du canal - problématique récurrente dans les audits de ce secteur.

Ces bâtiments ne se comportent pas thermiquement comme des constructions contemporaines. Les murs épais en pierre et chaux offrent une inertie thermique considérable, qui écrête les températures d’été et lisse les variations d’hiver. Les matériaux - pierre calcaire, chaux, bois, terre crue quand elle est présente - sont capillaires : ils absorbent et restituent lentement l’humidité, ce qui améliore le confort ressenti à température égale et réduit les besoins réels de chauffage. Ce fonctionnement, documenté depuis vingt ans par le programme ATHEBA[4], n’est pas reconnu par la méthode 3CL-DPE, qui traite les parois anciennes selon des conventions forfaitaires pénalisantes.

Le résultat est connu : classement massif en étiquettes F et G pour des immeubles dont le confort d’usage réel est souvent bon, et injonction implicite de travaux dont beaucoup sont interdits par le règlement de SPR.

Les quatre obligations réglementaires - rappel synthétique

Quatre dispositifs réglementaires se combinent aujourd’hui sur toute copropriété annécienne dont le permis de construire est antérieur à 2013. Ils doivent être distingués car ils ne poursuivent pas les mêmes objectifs et n’engagent pas les mêmes responsabilités.

Cette architecture est lisible sur le papier[5]. Elle le devient beaucoup moins en site patrimonial remarquable, où chaque dispositif rencontre la contrainte ABF sous une forme différente. Le DPE et l’audit sont des diagnostics ; ils ne provoquent pas de travaux par eux-mêmes, mais ils inscrivent la copropriété dans une trajectoire réglementaire qui, elle, va se heurter frontalement aux servitudes patrimoniales dès que l’on passera aux propositions concrètes.

La spécificité SPR - ce qui change dans l’audit

Un audit énergétique en site patrimonial remarquable n’est pas un audit standard auquel on ajouterait quelques précautions. C’est un exercice différent, qui doit être conçu dès la commande. La différence tient à trois points.

Premier point : les documents à intégrer d’entrée. L’auditeur ne peut pas se contenter du DPE et du carnet d’entretien de la copropriété. Il doit disposer, avant toute visite, du règlement de SPR applicable à l’immeuble, de l’éventuel PSMV ou PVAP en cours d’élaboration, de la fiche d’identification patrimoniale de l’immeuble si elle existe, et de toute servitude de monument historique attachée aux abords. À défaut, il produira un audit qui pourra être formellement conforme et opérationnellement inutilisable, parce qu’il aura ignoré ce que la Ville et l’ABF interdisent.

Deuxième point : les scénarios de travaux à écarter d’entrée. Sur la vieille ville et les bords du Thiou, plusieurs propositions standard de la méthode 3CL sont pratiquement impossibles à mettre en œuvre : isolation thermique par l’extérieur de la façade sur rue, remplacement des menuiseries anciennes par des modèles PVC banalisés, pose de panneaux photovoltaïques visibles depuis l’espace public, mise en place de pompes à chaleur en façade ou en toiture visible, création d’édicules techniques en couverture. Un audit qui propose ces solutions comme scénarios de référence est un audit qui n’a pas fait son travail patrimonial. La position du ministère de la Culture est explicite sur ce point : la recherche d’économies d’énergie ne peut pas conduire à des travaux systématiques qui altéreraient l’intérêt patrimonial du bâti[6].

Troisième point : le rôle même de l’auditeur. En zone banale, il propose des scénarios ; en SPR, il documente les impossibilités et propose des voies compatibles. Sa mission inclut la traçabilité écrite des interdictions patrimoniales, l’identification des dérogations mobilisables - notamment celle prévue à l’article L.126-32 du CCH pour l’ITE en cas de contraintes patrimoniales[7] - et la formulation de scénarios adaptés au bâti ancien. C’est un travail plus long, mieux argumenté, et qui vaut plus cher que l’audit forfaitaire.

Les solutions compatibles à explorer en audit

L’audit doit désigner des voies d’action, pas seulement des interdictions. Sur la vieille ville et les bords du Thiou, plusieurs familles de solutions sont mobilisables et méritent d’être présentées à la copropriété comme des pistes crédibles, sous réserve d’instruction par l’ABF.

L’isolation par l’intérieur des façades sur rue, correctement calibrée, permet un gain thermique sensible sans altération de l’aspect extérieur. Elle suppose une conception soignée : matériaux perspirants - chaux-chanvre, laine de bois, panneaux fibres - pour préserver le comportement hygrothermique du mur ancien, épaisseur maîtrisée pour ne pas réduire les volumes, traitement des ponts thermiques aux planchers et aux refends, gestion des menuiseries et de leurs tableaux. Une ITI mal conçue est plus dommageable qu’une absence d’isolation ; ce point sera développé dans l’article dédié à venir.

L’isolation des combles et des planchers bas est presque toujours accessible et généralement acceptée. C’est la première mesure à instruire, souvent la plus rentable, et celle qui pose le moins de difficultés avec l’ABF. La ventilation, elle, doit être repensée : la ventilation naturelle par balayage, historique dans ces immeubles, est perturbée par les changements de menuiseries. Une VMC hygroréglable, bien intégrée, peut être une réponse ; les entrées d’air en menuiseries doivent être discutées avec l’ABF.

Côté systèmes, le raccordement au réseau de chaleur d’Annecy, quand il est disponible dans le secteur, constitue souvent la meilleure piste collective. Il permet de sortir du chauffage individuel gaz ou électrique sans intervention lourde en façade. Les études techniques sont à mener au cas par cas. Le remplacement des chaudières collectives fossiles par des solutions bas-carbone est également mobilisable dès lors que le local technique le permet.

Les menuiseries constituent un chapitre à part entière, développé ci-après. L’éclairage des parties communes et la régulation des équipements collectifs, enfin, sont des gains rapides et sans contrainte patrimoniale - à ne pas négliger dans un audit sérieux.

La question des menuiseries - enjeu majeur sur Annecy

Aucun autre poste ne concentre autant de conflits entre performance énergétique et exigence patrimoniale. Sur les immeubles anciens de la vieille ville et des bords du Thiou, les menuiseries d’origine - croisées à petits carreaux, châssis à traverse d’imposte, volets bois intérieurs, contrevents extérieurs - participent à l’identité architecturale de l’immeuble. Le règlement de SPR encadre strictement leurs proportions, leur dessin, leur matériau et parfois leur teinte.

Le remplacement banal par des fenêtres PVC blanches à un seul vantail est proscrit. Trois voies sont mobilisables. La première est la restauration de la menuiserie ancienne, quand son état structurel le permet, avec pose d’un survitrage intérieur discret ; elle offre un gain thermique modéré mais préserve la matière historique et coûte moins cher que le remplacement. La deuxième est la fabrication de menuiseries neuves à l’identique en bois, avec double vitrage patrimonial mince - quatre à huit millimètres d’épaisseur totale de vitrage - qui reproduit fidèlement le dessin d’origine tout en atteignant des performances thermiques acceptables. La troisième est le doublage intérieur par une seconde menuiserie posée en tableau, qui laisse la fenêtre extérieure historique intacte et améliore le confort acoustique et thermique.

L’audit doit chiffrer et hiérarchiser ces options plutôt que de proposer un remplacement générique. Il doit également signaler que les menuiseries ne sont pas un poste isolable : leur remplacement modifie l’étanchéité à l’air de l’immeuble, la ventilation, et parfois le comportement hygrique des murs. Une intervention isolée sur ce poste, sans traitement de la ventilation, peut provoquer des désordres - condensation, moisissures - qui apparaîtront dans les mois suivant les travaux.

Piloter l’audit en copropriété SPR - méthode pratique

Pour un conseil syndical qui prépare un audit sur un immeuble de la vieille ville, la méthode compte autant que le contenu. Quatre étapes structurent utilement la démarche.

Constituer le dossier patrimonial préalable

Avant d’appeler un auditeur, réunir : le règlement de SPR ou d’AVAP applicable, la fiche patrimoniale de l’immeuble si la Ville en dispose, l’historique des autorisations d’urbanisme déposées sur l’immeuble, les relevés existants, les archives de la copropriété. Ce dossier sera précieux pour l’auditeur et évitera qu’il ait à reconstituer l’information depuis zéro.

Cadrer avec l’ABF en amont

Une rencontre informelle avec l’UDAP de Haute-Savoie, avant même le lancement de l’audit, permet de connaître la position générale du service sur l’immeuble et le secteur. Ce n’est pas un accord écrit - l’avis conforme reste rendu au moment du dépôt d’autorisation - mais c’est un cadrage qui évite de bâtir un audit sur des scénarios qui seront refusés. Cette démarche gagne à être menée par l’architecte accompagnateur de la copropriété, dont c’est l’un des rôles.

Bien choisir son auditeur

L’audit d’un immeuble en SPR appelle un profil que peu de diagnostiqueurs cochent : compétence énergétique certifiée d’une part, compréhension réelle du bâti ancien et de sa réglementation patrimoniale d’autre part. Un architecte accompagnateur de la démarche - au sens du décret PPT - présente ici une plus-value structurelle : il porte les deux compétences et il est habitué à dialoguer avec l’ABF. Le cahier des charges de la mission doit exiger explicitement l’intégration du règlement SPR dans les scénarios.

Séquencer les décisions en assemblée générale

L’audit alimente le projet de plan pluriannuel de travaux[8], qui est ensuite adopté en assemblée générale. Il vaut mieux présenter à la copropriété un audit clair, hiérarchisé, avec ses arbitrages patrimoniaux assumés, qu’un document technique qui laisserait croire que tout est possible. Une réunion préparatoire du conseil syndical avec l’auditeur et l’architecte accompagnateur, avant l’AG, est un investissement de temps qui évite les blocages ultérieurs.

Les pièges les plus fréquents sur Annecy

Certaines erreurs reviennent régulièrement dans les audits et les débats en AG. Les identifier permet de les prévenir.

Le premier piège consiste à interpréter le classement F ou G comme un ordre de travaux. Ce n’est pas le cas : le DPE informe, il n’oblige pas à des travaux, hors seuils de décence locative. Une copropriété peut choisir de maintenir un classement dégradé si elle documente les raisons patrimoniales et techniques qui interdisent les scénarios standard. La méthode 3CL[9] ne rend pas compte du confort d’usage réel des bâtiments à forte inertie ; l’étiquette peut ne pas refléter la performance vécue.

Le deuxième piège consiste à sous-estimer le poids des servitudes MH sur les bords du Thiou. Beaucoup d’immeubles sont, sans que leurs occupants le sachent toujours, dans le champ d’un abord de monument historique - Palais de l’Isle, château, Saint-Maurice. Cette servitude s’ajoute au SPR et durcit encore les contraintes visuelles. Ignorer ce point conduit à des projets refusés et à des honoraires perdus.

Le troisième piège est d’ignorer la valeur patrimoniale des parties intérieures. Le règlement de SPR peut protéger des cages d’escalier, des plafonds à la française, des sols en tommettes, des cheminées, des lambris. Un audit qui propose de doubler tous les plafonds ou de refendre les volumes anciens sans vérifier ces protections construit un projet infaisable. Ce point est fréquent sur la vieille ville d’Annecy.

Le quatrième piège est d’accepter des devis d’entreprises qui ne connaissent pas la contrainte SPR. Une part significative des désordres sur bâti ancien vient d’interventions techniquement correctes en zone banale mais inadaptées aux matériaux traditionnels : enduits ciment sur murs à la chaux, isolants étanches à la vapeur sur murs capillaires, menuiseries surdimensionnées écrasant les tableaux. Le rôle de l’architecte accompagnateur inclut la sélection et la contractualisation des entreprises compétentes.

La contrainte ABF et les solutions techniques compatibles - article à venir

Le présent article a posé le cadre général : ce qui s’applique, ce qui est possible, ce qui doit être écarté. Il n’a pas prétendu détailler la doctrine ABF spécifique à Annecy, ni les techniques précises d’isolation, de menuiserie, de ventilation ou de chauffage compatibles avec le bâti ancien local. Un second article, en préparation, sera consacré à ces sujets.

Il traitera notamment : la position de l’UDAP de Haute-Savoie sur les matériaux d’enduit, la lecture par l’ABF des dossiers de menuiseries - dessin, section, teinte, vitrage -, les techniques éprouvées d’ITI perspirante sur murs en molasse, les solutions de couverture compatibles avec le règlement SPR, la question des équipements techniques visibles, et plusieurs cas pratiques rencontrés sur des copropriétés annéciennes. Il complètera le présent cadre méthodologique par un référentiel technique à destination des maîtres d’ouvrage et des confrères.

L’audit comme outil de médiation, pas comme injonction

L’audit énergétique d’une copropriété en site patrimonial remarquable n’est pas la version compliquée d’un audit standard. C’est un exercice de nature différente. Il ne s’agit plus de mesurer un écart à une cible et de proposer les travaux qui le combleront ; il s’agit de tenir ensemble deux exigences légitimes - la performance énergétique et la préservation patrimoniale - dont la loi ne dit pas comment les concilier, et qui doivent l’être immeuble par immeuble.

Bien conduit, un tel audit devient un document de médiation : entre la copropriété et l’ABF, entre les copropriétaires et les entreprises, entre les obligations réglementaires et la réalité constructive du bâti. Il ouvre un chemin plutôt qu’il n’impose une trajectoire. Sur Annecy, où la vieille ville et les bords du Thiou concentrent un patrimoine dense et habité, cette posture est peut-être la seule qui permette d’améliorer sans détruire, de préserver sans figer, et d’accompagner des copropriétaires souvent modestes vers des décisions qu’ils comprennent et qu’ils peuvent assumer[10].

[1]Loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP), Légifrance ; Code du patrimoine, articles L.631-1 à L.633-1.

[2]Ville d’Annecy, Règlement AVAP d’Annecy (aujourd’hui SPR) - document de référence pour les travaux dans le périmètre patrimonial.

[3]Code du patrimoine, article L.632-2 : avis conforme de l’architecte des Bâtiments de France sur toute autorisation d’urbanisme en SPR ; Sites & Cités remarquables de France — mode d’emploi du SPR.

[4]Programme ATHEBA (Amélioration THErmique du BÂti Ancien), Maisons Paysannes de France, fiches techniques bâti ancien — références sur les matériaux capillaires, l’inertie et la migration de vapeur.

[5]Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience ; décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif au diagnostic de performance énergétique collectif et au projet de plan pluriannuel de travaux, Légifrance ; décret n° 2022-1143 du 9 août 2022 relatif à l’audit énergétique réglementaire.

[6]Ministère de la Culture, La performance énergétique dans les bâtiments d’intérêt patrimonial - doctrine officielle sur la rénovation énergétique du bâti protégé.

[7]Article L.126-32 du Code de la construction et de l’habitation : dérogation d’isolation par l’extérieur en cas de contraintes patrimoniales, techniques ou juridiques ; Légifrance.

[8]Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif au projet de plan pluriannuel de travaux dans les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation ; ANIL — le PPT en copropriété.

[9]Arrêté du 31 mars 2021 relatif à la méthode de calcul et aux modalités d’établissement du DPE (méthode 3CL-DPE), Légifrance - hypothèses conventionnelles applicables au bâti antérieur à 1948.

[10]Ordre des architectes, Contrat type architecte / maître d’ouvrage privé — mission de maîtrise d’œuvre complète - cadre déontologique pour l’accompagnement d’une copropriété.